2013年7月3日，第三人张某与原告李某签订了房屋买卖合同，原告李某将其农村五间房屋卖给张某，张某于该房屋办完过户手续后付清全部房款。次日，第三人张某向被告某市国土资源局提交了申请书、房屋买卖合同、原告李某的户籍证明、登记在原告名下的集体土地使用证等申请变更登记的材料。被告于2013年7月19日将该土地使用权变更登记在第三人张某（系城镇居民，非该村集体组织成员）名下。第三人张某于2014年与拆迁方达成该房屋的拆迁协议。原告李某认为被告的行为侵犯了其合法权益，遂向法院提起行政诉讼。原告李某诉称，其本人系本村居民，1991年10月，经政府批准在本村依法取得宅基地使用权（用地面积152、4平方米，批准用途：住宅，土地所有权性质：集体），市土地管理局向原告颁发了集体土地建设用地使用证。后原告发现，被告于2013年7月在未通知原告的情形下，将上述土地使用权变更登记在第三人张某名下。原告认为，被告行为违反了土地管理法的规定，请求法院依法撤销被告作出的变更土地使用权的行政行为。被告辩称，被告为申请人进行土地证变更登记时，只是依法进行形式上的审查，只要申请人提交相关的合法证明，被告就必须为其办理土地过户手续。第三人述称，原告与第三人当初签订房屋买卖协议是双方的真实意思表示，且双方已履行完毕，请求法院维持被告作出的变更登记行为。请问，此案中，李某与张某之间的买卖合同是否有效，该市国土资源局批准土地使用权登记行为合法吗？

保安员昊华明

吴华明：

你好！

张某并非该集体经济组织成员，按法律规定不能取得该村宅基地土地使用权。被告在办理变更登记申请过程中，进行简单的形式审查（如第三人的户籍）便能发现该瑕疵，故为第三人办理变更登记的行为不当，应依法予以撤销，被告变更该土地登记的行政行为违法。

依照《较高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项之规定，判决确认被告批准将原告房屋土地使用权登记变更为张某的行为违法。

根据《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得很过省、自治区、直辖市规定的标准”，第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建没”。集体土地使用权不得出让，不得用于经营性房地产开发，也不得转让、出租用于非农业建没，农村的住宅不得向城市居民出售。《房屋登记办法》第八十七条规定：“申请对农村集体土地上的房屋所有权进行转移登记，如果受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员，除法律法规另有规定外，房屋登记机构不予办理。”本案由于涉案房屋的土地性质为集体所有，第三人张某系城镇居民，并非该集体组织成员，故被告为第三人办理土地使用权变更的行为违法，应依法予以撤销。但该房屋已拆除，因此法院判决确认被告行为违法。

集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员、符合法律规定的其他组织和个人在法定范围内对集体所有的土地享有的用益物权。集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

集体土地使用权的主体为特殊民事主体，主要为集体经济组织及其成员，集体经济组织没立的企业和公益性组织，只有法律、行政法规规定允许的个别情况下，才可包括集体经济组织以外的单位和个人。集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建没用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

集体土地是我国土地所有制的一种形式。《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”

在集体土地的经营管理方面，《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”