您好！我是一名物业保安员，每天服务和面对的就是小区的业主，也经常会帮助他们调节一些邻里间的或与物业间的小矛盾。最近这段时间，由于供暖季的到来，物业公司跟业主之间经常发生与供暖相关的纠纷，有时候业主就会找到我，跟我抱怨。编辑老师，您能给我举例分析一下相关内容吗？
您好！又到供暖季，这一关乎千家万户“温暖”的民生话题，受到各方关注。供暖纠纷案件虽然绝对数量不大，标的额也普遍较小，但涉诉双方的矛盾往往很深．，一方面，业主因反应供暖问题后得不到满意结果，对供暖公司产生不满而不交纳供暖费；另一方面，供暖公司长期收不到供暖费，企业的经营发展遇到一定的困难，无心提高服务质量。随着双方矛盾的积累，最后不得不诉至法院。在以往的审判实践中，出现过一方当事人消极应诉、拒不履行判决的情况，造成了时间和诉讼成本的巨大浪费。因此，对于这些事关“民生”的“温暖”1、问题，采取一判了之的方式，不仅无法从根本上化解矛盾，还有可能让矛盾进一步激化。所以，我们可以依托多元化解机制，逆向追溯纠纷源头，编织多元化解纠纷“网络”，力争实现供热部门积极履责和业主主动交费的双赢局面。下面，我就几个常见的纠纷案件，对相关法律问题进行介绍。
张女士从叶女士手中购得一套二手房，在其携带房本去交纳供暖费时，供热部门以这套二手房存在历史欠费为由，拒收张女士供暖费。张女士遂将供热公司诉至法院，要求供热公司收取房屋过户之后的供暖费用。
庭审中，供暖公司辩称：涉案房屋已经欠费多年，供暖公司不了解房屋产权变更的具体情况；张女士应该提供房屋买卖合同、原房主身份信息情况以及双方对所欠供暖费由谁交纳的相关约定。后经法院审理，判决供热公司应该按照张女士取得房本的时间为节点，收取相应时问段的供暖赀，并按约定的时问供暖。
释法：
供暖部门收取供暖费的对象是业主而非房屋，产权发生变更后，新业主携带房本前往供热部门交费，供热部fJ应该收取新房主的供暖费。对于历史欠费，供热部rJ可以另行起诉原房主追索。另外，在购买房屋时，新旧房主应该对各项费用，如物业费、供暖费是否结清进行确认。对未结清费用，双方应明确约定由准来负担并及时交割各项手续，l司时，还应妥善保存房屋买卖合l司。
邢某与小区物业公司签有《房屋供热合同》，但邢某连续三年未交供暖费，物业公司遂将邢某诉至法院，要求邢某补交供暖费并支付滞纳金。邢某辩称：自己不交供暖费的原因是供热温度不达标，室内温度只能达到]4℃至15℃，在客厅还需要穿羽绒服；自己曾多次致电物业要求维修，修理后仍未解决问题。法院经审理认为，室内温度是业主评价供热质量的一个主要标准，温度是否达标一般有两种判定方法：一是由供热单位测温；二是由第三方测温机构根据《住宅采暖室内空气温度测量方法》对室温进行检测。，庭审过程中，邢某未能提供相关证据，证明其室内温度不达标。后经法院调解，双方以邢某支付供热费用，但免去滞纳金的方式达成一致调解意见。
释法：
由于供热单位起诉业主追索供暖费的时问多在非涉诉供暖季，涉诉供暖期问的实际温度很难还原。业主白行测温所形成的证据受到时问、空问、技术水平的影响，很难被法院采信；另一方面，供热单位出于自身经营的考虑，一般不愿主动承认供暖温度确实不达标。在诉讼过程中，法院可能会基于大部分业主所反映的问题，对在供暖季起诉的案件进行实地凋查、勘验，但由于诉清期问均不是纠纷涉及的供暖季，很难真实还原涉案供暖季的实际情况，所得的数据只能作为法院审理案件的参考，而不能直接作为认定温度不达标的依据。
刘某是某小区的业主，该小区供热的热力中心在试水时，刘某家中无人，结果地面漏水损坏了装修和家具，同时给楼下住户造成损失。刘某向热力中心索赔无果遂诉至法院，清求热力中心予以赔偿。刘某诉称：其与某热力中心签订的《供热采暖合同》中约定，供热前进行供热系统充水、试压、排气及试运行等工作时，应当提前7日在住宅单元门口或电梯口等明显位置张贴通知，告知业主；自已从未看到过该热力中心张贴通知，所以对方有责任赔偿自己的损失。
热力中心辩称：在试水前，该热力中心已按合同履行了告知义务，刘某自己未按通知要求在试水期间留人，且刘某明知暖气片排气阀损毁却未及时报修，未尽到管护义务，因此刘某应自行承担漏水造成的损失。
在庭审过程中，热力中心向法院提交了其在单元楼门口和小区宣传栏张贴试水通知的照片。最终，法院认定热力中心尽到了告知义务，刘某因漏水所受损失，热力中心不承担责任。
释法：
暖气跑水导致家中被淹，需要根据不同情况区别对待。因供暖单位未尽到告知义务，业主的财产损失应由供暖单位承担。如果供暖公司已经通知业主，而业主家中没有留人，造成的损失应由业主自行承担。如果业主家中留人，发现暖气跑水，供暖公司没能及时处理，造成损失进一步扩大，供暖单位需要承担一定责任。如果供暖设施因为质量或安装问题引发跑水造成纠纷，业主可以向供暖设施销售者、生产者和安装者索赔。如果业主未经供暖单位同意，擅自拆、改室内采暖设施，一旦发生问题，则与供暖单位无关。如果供暖设施漏水是由于业主未及时报修或者使用不当所致，业主需承担相应的责任。
伊某连续3年未交纳供热费，物业公司反复催要无果后，将伊某诉至法院，清求法院判令伊某交纳供热费用。伊某称，自己不交纳供热费的原因是原告主体不适格。伊某认为，自己当初是和房地产公司签订的供暖合同，没有跟物业公司签过供暖合同。物业公司起诉供暖费欠款的依据是自己与房地产公司所签的商品房预售合同，所以物业公司无权起诉自己。
法院经审理查明，该小区物业公司与房地产公司签订过供热系统投资运营合作协议，由物业公司提供供暖服务。法院审理认为，并非只有在签订纸质合同后才成立合同关系，只要供热一方提供了供暖服务，业主接受该供暖服务，两者之间就建立了事实上的供用热力合同关系。伊某虽然没有与物业公司签订过书面供暖合同，但物业公司为伊某提供了供暖服务，伊某享受了供热服务，两者就建立了事实上的供用热力合同关系，故判决伊某向物业公司支付供热费。
释法：
根据法律规定，供热单位只需要和业主具有事实上的法律关系，供热单位即具有原告主体资格。对于被告适格的问题，根据法律规定，主要分以下几种情形：1．供热方与单位或个人签订供热合同的，应以该单位或个人为被告。2．供热方与单位或个人签订供热合同，采暖个人与所在单位解除劳动合同关系或调出该单位的，如所在单位未与供热方解除供热合同或该供热合I司未终止的，应以采暖单位为被告；如所在单位与供热方解除供热合同或该供热合同终止的，则应以采暖个人为被告，采暖个人死亡的，以其共同居住人为被告。3．供热方与单位或个人未签订供热合同，但长期存在供热关系，应认定双方存在事实上的合同关系，以实际采暖单位或个人为被告。采暖个人无工作单位的，应以采暖个人为被告。
七年不交供暖费用法院认定未过时效
张某是北京顺义某小区的业主，他连续7年没有交纳过供暖费用。该小区物业公司向张某催要供暖费未果，遂将张某诉至法院，请求法院判令张某支付供暖费。张某则辩称：自己确实已经7年没交过供暖费了，这期间物业公司也一直没向他催要过，现在物业公司突然向法院起诉，虽然合乎事实，但已经过了诉讼时效。
法院经审理后认为，只要供热方持续向业主主张权利，诉讼时效期间便会重新计算。故小区物业公司的诉讼请求未过时效，判决张某向物业公司支付7年的供暖费。
释法：
我国《民法总则》第一百九十五条规定：诉讼时效因权利人向义务人提出履行清求而中断，中断之后，诉讼时效期间重新计算。由于供热单位是社会公用企业，其供热义务来源于行政规章和国家政策，并非只基于合同约定，因此供热合同具有公共服务性和强制履行性的特点，同时由于整体供热的技术限制，在业主拒绝交纳供热费时，供热方难以采取停止供热的方式来行使合同履行抗辩权，处于主张权利的不利地位。鉴于此，只要供热方不是明显怠于行使权利，一般认定其在持续主张权利，未超过诉讼时效。
李某所购买的一套房子因买后一直闲置，他连续3年都未交纳供暖费，供热公司在多次催讨未果后，将李某诉至法院。张某辩称，自己没在此处居住，也没有享受到供热服务，因此供热公司让自己交纳供热费用是没有理由的。
法院经审理认为，张某居住的小区采取的是集中供暖的方式，无法办理暂停供暖，故张某应该向供热公司全额交纳供暖费。
释法：
房屋长期无人居住，房主要不要交纳供热费用的问题，要看房屋是否属于分户独立采暖。在实行分户管理的情况下，住户可以在每年9月30日前提出申请并经双方协商一致后停暖。需要注意的是，停暖后并不意味着住户便可完全不交纳供暖费，住户仍需按总供暖费的60%交纳基础供热费。在采用集中供暖的情况下，由于技术限制无法办理暂停供暖，住户不能以无人居住为由拒绝缴纳供暖费。